Para los edificios y conjuntos sometidos a propiedad horizontal, que han dispuesto su período presupuestal de enero a diciembre, se acerca la temporada de asambleas generales de propietarios, por eso en el post de hoy te contamos 5 cosas que tienes que saber sobre las reuniones por derecho propio en tu edificio.
Al respecto la ley 675 de 2001 establece ciertos requerimientos legales que deben tenerse en cuenta para que la reunión cumpla con las normas que regulan la propiedad horizontal, y de esta manera evitar situaciones como la impugnación de actos de asamblea, con las consecuentes consecuencias desagradables que un proceso judicial implica, tanto para el conjunto o edificio, como para el propietario, administrador o revisor fiscal que acude a este mecanismo legal, cuando considera que sus derechos se encuentran vulnerados con la toma de decisiones contrarias a lo establecido en la ley o el reglamento de propiedad horizontal.
Las reuniones por derecho propio en tu edificio
Una forma legal y especial en la cual se reúnen los propietarios se denomina reuniones por derecho propio, esta figura se encuentra consagrada en la ley 675 de 2001 y tiene reglas especiales, por cuanto como ya te lo mencionamos es una forma especial de reunión de la asamblea general.
1. Qué son las reuniones por derecho propio:
La asamblea por derecho propio se encuentra definida en el artículo 40 de la ley 675 de 2001, señala que, si la asamblea general de propietarios no es convocada por el administrador, podrá reunirse por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que señale el reglamento y en silencio de este, en las instalaciones del edificio o conjunto a las 8 de la noche.
2. La fecha para efectuar las reuniones por derecho propio en 2023
El ultimo día del mes de marzo es el viernes 31, razón por la cual se genera la duda si, la reunión por derecho propio este 2023 se debe realizar el sábado 1 de abril o el lunes 3 de abril.
Al respecto, es importante señalar que el sábado es considerado un día hábil, al respecto la Superintendencia de Sociedades señala en su Guía práctica para la celebración de asambleas de accionistas y juntas de socios, lo siguiente:
“Si en las oficinas donde funciona la administración de la sociedad laboran ordinariamente los días sábados, éstos se tendrán como hábiles para tal fin.”
Se podría señalar entonces bajo esta lógica, que, si la copropiedad brinda servicios de administración los días sábados, este día se debe considerar como día hábil y por ende el primer día hábil para esta copropiedad será el sábado 1 de abril de 2023.
3. La hora y el lugar en las reuniones por derecho propio
Si bien la ley de forma imperativa señala que, de no ser convocada la reunión, los propietarios podrán reunirse por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento del período presupuestal (el cual generalmente es de enero a diciembre) en el lugar y hora que señale el reglamento de propiedad horizontal, y en silencio de este en las instalaciones de la copropiedad a las 8 de la noche.
4. ¿Las reuniones por derecho propio requieren convocatoria?
Esta reunión por derecho propio no requiere convocatoria, lo anterior, es una reunión que se origina precisamente en la falta de convocatoria por parte del administrador dentro del periodo señalado por la ley o el reglamento de propiedad horizontal, para efectuar la reunión ordinaria anual de la copropiedad.
5. ¿Cuál es el quórum requerido para sesionar en las reuniones por derecho propio?
El artículo 45 de la ley 675 de 2001, establece de manera clara cual es el quorum y mayorías que se requieren en las asambleas generales de propietarios, al respecto señala lo siguiente:
Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.
Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.
Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.
Razón por la cual, al no estar señalada como excepción la reunión por derecho propio en el presente artículo, el quórum para sesionar en este tipo de reunión debe ser más de la mitad de los coeficientes de propiedad, tal como lo señala de forma expresa la ley 675 de 2001.
¿Analogía con el Código de Comercio?
El código de comercio señala que en las reuniones por derecho propio en las sociedades, se podrá sesionar con un numero plural de socios, personalmente, considero que esta disposición no debe aplicarse en propiedad horizontal, por cuanto, el artículo 45 de forma clara señala cual es el régimen aplicable a los quorum y mayorías en la propiedad horizontal, dejando de forma expresa las excepciones a la aplicación de las reglas contenidas para el quorum de la asamblea las cuales son:
- Las reuniones de segunda convocatoria
- Las decisiones que requieren mayoría calificada, y
- Las mayorías establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.
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