¿Administrar propiedad horizontal es un riesgo social?

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Es una pregunta que debemos responder seriamente, por cuanto en el proyecto de reforma de ley 675 de 2001, publicado en la Gaceta del Congreso de la República No. 611 establece dos cargas para el administrador de propiedad horizontal.

  1. La obligación de registrarse para poder realizar el oficio ante las cámaras de comercio.
  2. Un régimen de Inspección, vigilancia y control en el cual se establece un régimen sancionatorio para el administrador de propiedad horizontal que incumpla con las obligaciones inherentes a su oficio.

Ante estas cargas nuevas, es necesario preguntarse ¿si administrar propiedad horizontal puede generar un riesgo social?

¿Qué dice nuestra legislación?

La respuesta a este interrogante es de vital importancia por la connotación que reviste el artículo 26 de nuestra Constitución 1991, que indica:

ARTICULO 26. Toda persona es libre de escoger profesión u oficio. La ley podrá exigir títulos de idoneidad. Las autoridades competentes inspeccionarán y vigilarán el ejercicio de las profesiones. Las ocupaciones, artes y oficios que no exijan formación académica son de libre ejercicio, salvo aquellas que impliquen un riesgo social 

Las profesiones legalmente reconocidas pueden organizarse en colegios. La estructura interna y el funcionamiento de éstos deberán ser democráticos.

La ley podrá asignarles funciones públicas y establecer los debidos controles.

Razón por la cual se hace necesario establecer si la labor del administrador de propiedad horizontal implica un riesgo social, que deba ser regulado por el Estado Colombiano.

La Corte Constitución desarrolla el artículo 26 de la Constitución de 1991

Para determinar qué implica riesgo social la Corte Constitucional en la Sentencia C-756 de 2008, precisó los requisitos del riesgo social de la siguiente forma:

  1. La amenaza a la comunidad debe ser clara y presentarse por razones irresistibles esto es, Cuando su ejercicio excesivo no se concilia con la necesidad de convivir.
  2. El peligro debe lesionar o amenazar la colectividad, puesto que el riesgo social supone una protección a derechos colectivos.
  3. El riesgo social que genera el oficio debe poder controlarse o disminuirse con la formación académica específica o la uniformidad del ejercicio de la profesión.

Aunado a lo anterior, la Corte constitucional en la Sentencia C-166 de 2015, a Sala Plena de esta Corporación precisó que el concepto de riesgo social ha permitido a la sociedad lidiar con el aumento de las incertidumbres generadas por los cambios sociales o fenómenos ambientales. Así, esa categoría «permite a las personas y a las instituciones prever situaciones que antes se consideraban imprevisibles, y responder a ellas de manera eficaz y eficiente. De tal modo, el concepto de riesgo, si bien no le permite al ser humano prevenir la ocurrencia de fenómenos humanos y naturales, al menos sí le permite endogenizar algunos los efectos de dichos fenómenos para controlarlos, en mayor o menor medida«

No es un secreto que el administrador de propiedad horizontal independientemente del tipo de copropiedad (residencial, mixto y/o comercial) estrato, destinación, tamaño, entre otros pormenores, requiere un mínimo de conocimientos no solo legales, sino también operativos y técnicos, que pueden evaluarse o medirse mediante herramientas que permitan uniformidad del ejercicio de la labor realizada por el administrador de propiedad horizontal, para que el Estado conforme el artículo 26 de la Constitución de 1991 pueda establecer los controles a dicha actividad.

Primero lo primero

Antes de establecer un sistema sancionatorio tan lesivo y desproporcionado para el administrador, como el que se puede observar en el articulo 55 y siguientes del proyecto de ley en el cual se establecen sanciones que van desde e la suspensión de la actividad hasta por 5 años a multas económicas que oscilarían en 2021 entre §360.000 aprox a §180.000.000 aprox (es decir de 10UVT a 5000 UVT)

El legislador previamente debería establecer cual sería la forma en que se debe realizar el Oficio del administrador, porque no es suficiente con indicar que debe cumplir con las funciones establecidas en la ley 675 de 2001, que, dicho sea de paso, aumentan considerablemente, en el proyecto de ley 301 de 2020 estableciendo algunas de difícil cumplimiento para un administrador experimentado, como la siguiente:

Recibir y verificar los bienes comunes por parte del propietario inicial o del administrador provisional; si la calidad y especificaciones de los mismos no corresponden con lo descrito en la licencia de construcción y en la oferta comercial y/o no son accesibles para las personas con discapacidad; deberá informar a la asamblea y reportar a las autoridades distritales o municipales e iniciar el proceso administrativo al que hubiere lugar, con el fin de sanear las deficiencias de la copropiedad, sin perjuicio de acudir a la jurisdicción ordinaria.

 A todas luces el administrador tiene dos caminos:

  • Tener conocimientos de ingeniería civil y similares.
  • Contar con un equipo multidisciplinario para tal fin.

Porque, si no cuenta con uno de estos dos elementos, podrá verse expuesto a una multa desde 36.000.000 aproximadamente a 180.000.000 aproximadamente.

A este proyecto de ley le falta un pedazo

Y es que, si se va a establecer un control, primero díganos cómo hacer la labor encomendada. quién realizará el Estatuto de Ética o los lineamientos de cómo administrar propiedad horizontal (que no se pierda de vista que en la actualidad administrar es un oficio), para posteriormente, inspeccionar la labor, controlarla o sancionarla.

¿Será el Ministerio del Interior el que pueda regular un oficio que tiene múltiples matices (residenciales, comerciales, industriales, turísticos, entre otros)?

La propiedad horizontal permea la construcción de ciudadanía de manera directa, así que cualquier cambio en este ecosistema debe ser realizado con extremo cuidado y amplio conocimiento, al final, los cambios terminaran repercutiendo no solo en los administradores, sino también en los propietarios, residentes y usuarios.

  • Así que registro sí, pero no así. 
  • Inspección, Vigilancia y control sí, pero no así
Déjanos tus comentarios sobre el proyecto de ley que reforma el Régimen de propiedad horizontal.
 

Con cariño

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora

Corporación P.H.

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