¿Administrar propiedad horizontal es un riesgo social?

cor033

Es una pregunta que debemos responder seriamente, por cuanto en el proyecto de reforma de ley 675 de 2001, publicado en la Gaceta del Congreso de la República No. 611 establece dos cargas para el administrador de propiedad horizontal.

  1. La obligación de registrarse para poder realizar el oficio ante las cámaras de comercio.
  2. Un régimen de Inspección, vigilancia y control en el cual se establece un régimen sancionatorio para el administrador de propiedad horizontal que incumpla con las obligaciones inherentes a su oficio.

Ante estas cargas nuevas, es necesario preguntarse ¿si administrar propiedad horizontal puede generar un riesgo social?

¿Qué dice nuestra legislación?

La respuesta a este interrogante es de vital importancia por la connotación que reviste el artículo 26 de nuestra Constitución 1991, que indica:

ARTICULO 26. Toda persona es libre de escoger profesión u oficio. La ley podrá exigir títulos de idoneidad. Las autoridades competentes inspeccionarán y vigilarán el ejercicio de las profesiones. Las ocupaciones, artes y oficios que no exijan formación académica son de libre ejercicio, salvo aquellas que impliquen un riesgo social 

Las profesiones legalmente reconocidas pueden organizarse en colegios. La estructura interna y el funcionamiento de éstos deberán ser democráticos.

La ley podrá asignarles funciones públicas y establecer los debidos controles.

Razón por la cual se hace necesario establecer si la labor del administrador de propiedad horizontal implica un riesgo social, que deba ser regulado por el Estado Colombiano.

La Corte Constitución desarrolla el artículo 26 de la Constitución de 1991

Para determinar qué implica riesgo social la Corte Constitucional en la Sentencia C-756 de 2008, precisó los requisitos del riesgo social de la siguiente forma:

  1. La amenaza a la comunidad debe ser clara y presentarse por razones irresistibles esto es, Cuando su ejercicio excesivo no se concilia con la necesidad de convivir.
  2. El peligro debe lesionar o amenazar la colectividad, puesto que el riesgo social supone una protección a derechos colectivos.
  3. El riesgo social que genera el oficio debe poder controlarse o disminuirse con la formación académica específica o la uniformidad del ejercicio de la profesión.

Aunado a lo anterior, la Corte constitucional en la Sentencia C-166 de 2015, a Sala Plena de esta Corporación precisó que el concepto de riesgo social ha permitido a la sociedad lidiar con el aumento de las incertidumbres generadas por los cambios sociales o fenómenos ambientales. Así, esa categoría «permite a las personas y a las instituciones prever situaciones que antes se consideraban imprevisibles, y responder a ellas de manera eficaz y eficiente. De tal modo, el concepto de riesgo, si bien no le permite al ser humano prevenir la ocurrencia de fenómenos humanos y naturales, al menos sí le permite endogenizar algunos los efectos de dichos fenómenos para controlarlos, en mayor o menor medida«

No es un secreto que el administrador de propiedad horizontal independientemente del tipo de copropiedad (residencial, mixto y/o comercial) estrato, destinación, tamaño, entre otros pormenores, requiere un mínimo de conocimientos no solo legales, sino también operativos y técnicos, que pueden evaluarse o medirse mediante herramientas que permitan uniformidad del ejercicio de la labor realizada por el administrador de propiedad horizontal, para que el Estado conforme el artículo 26 de la Constitución de 1991 pueda establecer los controles a dicha actividad.

Primero lo primero

Antes de establecer un sistema sancionatorio tan lesivo y desproporcionado para el administrador, como el que se puede observar en el articulo 55 y siguientes del proyecto de ley en el cual se establecen sanciones que van desde e la suspensión de la actividad hasta por 5 años a multas económicas que oscilarían en 2021 entre §360.000 aprox a §180.000.000 aprox (es decir de 10UVT a 5000 UVT)

El legislador previamente debería establecer cual sería la forma en que se debe realizar el Oficio del administrador, porque no es suficiente con indicar que debe cumplir con las funciones establecidas en la ley 675 de 2001, que, dicho sea de paso, aumentan considerablemente, en el proyecto de ley 301 de 2020 estableciendo algunas de difícil cumplimiento para un administrador experimentado, como la siguiente:

Recibir y verificar los bienes comunes por parte del propietario inicial o del administrador provisional; si la calidad y especificaciones de los mismos no corresponden con lo descrito en la licencia de construcción y en la oferta comercial y/o no son accesibles para las personas con discapacidad; deberá informar a la asamblea y reportar a las autoridades distritales o municipales e iniciar el proceso administrativo al que hubiere lugar, con el fin de sanear las deficiencias de la copropiedad, sin perjuicio de acudir a la jurisdicción ordinaria.

 A todas luces el administrador tiene dos caminos:

  • Tener conocimientos de ingeniería civil y similares.
  • Contar con un equipo multidisciplinario para tal fin.

Porque, si no cuenta con uno de estos dos elementos, podrá verse expuesto a una multa desde 36.000.000 aproximadamente a 180.000.000 aproximadamente.

A este proyecto de ley le falta un pedazo

Y es que, si se va a establecer un control, primero díganos cómo hacer la labor encomendada. quién realizará el Estatuto de Ética o los lineamientos de cómo administrar propiedad horizontal (que no se pierda de vista que en la actualidad administrar es un oficio), para posteriormente, inspeccionar la labor, controlarla o sancionarla.

¿Será el Ministerio del Interior el que pueda regular un oficio que tiene múltiples matices (residenciales, comerciales, industriales, turísticos, entre otros)?

La propiedad horizontal permea la construcción de ciudadanía de manera directa, así que cualquier cambio en este ecosistema debe ser realizado con extremo cuidado y amplio conocimiento, al final, los cambios terminaran repercutiendo no solo en los administradores, sino también en los propietarios, residentes y usuarios.

  • Así que registro sí, pero no así. 
  • Inspección, Vigilancia y control sí, pero no así
Déjanos tus comentarios sobre el proyecto de ley que reforma el Régimen de propiedad horizontal.
 

Con cariño

DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Directora

Corporación P.H.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp

16 comentarios

  1. Frente a lo delicado del asunto no debiera existir colegas que vende su capacidad por valores que no alcanzan un salario mínimo.
    Ase que una profesión no logre la importancia que ella exige.

  2. Creo que es improcedente un administrador no puede recibir un edificio que es función de un equipo interdisciplinario dónde esté un ingeniero calculista ,un ingeniero estructural ,uno hidráulica,un arquitecto y un abogado.
    2-primero debe reglamentarse la profesión, general unos lineamientos específicos y concretos antes de un régimen sansonatorio como ese.
    3-se debe implementar un salario acordé a la responsabilidad,y trabajo porque son muy bajos para la responsabilidad.em muchos edificios no quieren pagar ni el salario mínimo.

  3. Enfocarse en que debemos agruparnos como un órgano colegiado, ejemplo como todos los profesionales, regularnos mediante preparación y actualización permanente. Creo que se está blindando a las ph de tantas estafas que se han cometido por diferentes administradores.
    Es un deber y un compromiso ejecutar la labor dignamente y los hechos son los que cuentan. Bendiciones.

    • Los administradores de P.H. tienen sobre sus hombros responsabilidades muy grandes. No solo deben ser.arquitectos también deben ser ingenieros, sicólogos, abogados. Contadores. Que deben ser regulados y vigilados si. Pero muchas veces la falta de incumplimiento de medidas como las de recibir una copropiedad nueva, depende de los ingresos con los que cuenten y aquellos que los residentes quieran aportar, para contratar un equipo para este fin.

    • Para los administradores de PH lo mas importante es el compromiso y sentido de pertenencia por el trabajo a favor de la comunidad. La corte constitucional pretende limitar esta profesión de muchos administradores honestos, solo por quitar responsabilidad a las entidades que vigilan y controlan a las constructoras responsables de regirse a los requisitos que exige ( Habitat, planeacion, curaduria….etc.

  4. Es cierto que hay administradores, no honran la profesión por desonestos así la propuesta de la modificación de la ley 675 será una talanquera para ellos; pero para los honestos se constituye en una garantía para su ejercicio.

    • De acuerdo con sus planteamientos le agregaría el cumplimiento de las funciones del administrador con informes mensuales contabilidad, financieros, proyectos y obras, indicadores financieros, control cartera para así pagar honorarios mensuales, no un pago sin controlar sus funciones

    • La mayoría de conjuntos contratan mediante contratos de prestación de servicios que involucran entre 10 y 12 horas semanales, lo que implica que entre el 20% y 25% de la jornada laboral. Lo usual es que administren varios conjuntos que en sumatoria genera ingresos que superan ampliamente los que recibe por ejemplo un médico general.

  5. Me parece que en el consejo administrativo la PH debe tener un (1) representante por cada edificio o bloque, elegido por los residentes en acto previo a la convocatoria de la asamblea.

    No sólo se democratizaría la participación (lejos de planchas de última hora), si no que la vecindad del edificio o bloque garantizaría elegir al mejor y más profesional en consejería, de los vecinos.
    Finalmente la asamblea posesionaría al total de los elegidos y, dependiendo del número, éstos designarían de su seno comité de la mesa, comité de convivencia y vecindad, comité de recreación y deporte, etc.

    Cada cual se sentiría comprometido pues no habría suplentes sin oficio.

  6. Es importante proteger a la copropiedad del actuar de aquellas personas que sin conocimiento en administración se postulan a estos cargos aprovechando el desconocimiento de los que habitan estas unidades regidas por el régimen de propiedad horizontal

  7. Lo existente es suficiente excepto por la inmortalidad de la justicia que deja en la impunidad a los administradores que no solo asaltan la buena fe de los asociados, sino las arcas de las copropiedades. Esa tolerancia al abuso ha conllevado a qué este oficio se haya vuelto tan apetecido por quienes siempre sacan ventaja de cualquier oportunidad para practicar su inmoralidad. Las normas solo son burocracia y una justificación para la implementación de más curules, pero totalmente inefectivas un país como el nuestro. Actualmente se cuenta con profesionales ejerciendo esos cargos y se utilizan expertos para el recibo de las obras. Siempre ha sido tarea del administrador el recibo de las áreas, en caso de que la asamblea no delegue esa tarea a un comité para hacerlo. No hay nada nuevo bajo el sol.

  8. Mientras las copropiedades aspiren a una administración que vale menos que el servicio de aseo, la proporcionalidad de responsabilidad es absurda. El problema radica en la oferta que llega a administrar por el 3 o 4% del presupuesto.

  9. El problema con las leyes es que en una sociedad como la nuestra es que solo entorpece la buena marcha de las organizaciones y se la aplican a los de ruana. Los controles estrictos son necesarios, si son efectivos, para terminar el desfalco a las propiedades horizontales por parte de los malos administradores y que se quedan en la impunidad. Actualmente los administradores son multi-tareas porque administrar requiere muchas habilidades pero siempre se apoyan en los técnicos y profesionales idóneos en cada caso cuando no se tiene el conocimiento pleno para seguir un proceso. El proyecto no exige un pluri-profesional, sino una persona registrada como funciona actualmente. No hay nada bajo el sol y si lo hubiera no servirá de nada, porque sabemos que hecha la ley, hecha la trampa.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos requeridos están marcados *

Publicar comentario

¡Inscribete!

Haz parte de nuestra comunidad educativa, actualiza tus conocimientos sobre Propiedad Horizontal.
Bienvenido

Pertenece a nuestro grupo exclusivo de apasionados de la propiedad horizontal, todos los días información de intereses sobre el fascinante mundo de las copropiedades.

EL GERENTE DE COMUNIDADES

Conoce el poder que hay en tu tarea como administrador de propiedad horizontal.
LIBRO

Noticias Recientes