NUEVO DECRETO PARA ASAMBLEAS NO PRESENCIALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL 2021

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El reciente Decreto 176 de 2021, regula el tema de las asambleas 2021, es importante rescatar que en esta ocasión el trabajo mancomunado del Ministerio de Vivienda, ciudad y Territorio, el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, permitió que el gremio de empresarios de la propiedad horizontal ACEPH participara en una mesa de trabajo y expusiera  sus preocupaciones frente a la necesidad de dar claridad en torno a la realización de las asambleas no presenciales para las personas jurídicas que están bajo el régimen de propiedad horizontal.

Por eso es que este decreto final incluye dentro de su articulado a las propiedades horizontales y deja aún más claro el panorama de la realización de asambleas no presenciales respecto a  la lectura que debe darse a los  artículos 42, 43, 44 y 45 de la Ley 675 de 2001.

Que en su parte motiva el mencionado Decreto 176 de 2021, indique:

 Que actualmente, todas las personas jurídicas se encuentran habilitadas por el Decreto 398 de 2020, para realizar sus reuniones ordinarias bajo la modalidad presencial, no presencial o mixta, con las disposiciones de quórum allí establecidas. Por lo tanto, personas jurídicas como las copropiedades reguladas en la Ley 675 de 2001 y las pertenecientes al sector solidario, entre otros sectores, pueden realizar sus reuniones ordinarias bajo lo dispuesto en dicho decreto.

 Zanja la discusión que en el año anterior generaron algunos abogados sobre la aplicación del Decreto 398 de 2020 a la propiedad horizontal.

 El Decreto 176 de 2021 incluye dentro de su articulado lo siguiente:

 Artículo 14. Asambleas en las propiedades horizontales. Para efectos del quórum necesario para celebrar las asambleas no presenciales, contempladas en el artículo 42 y 43 de la Ley 675 de 2001, se debe tener presente lo mencionado en los artículos 44, 45 y 46 de la Ley 675 de 2001 y el artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1074 de 2015.

Así mismo, podrá darse aplicación a los artículos 1, 2 y 3 del presente Decreto, siempre y cuando para la celebración de las asambleas se garantice la acreditación de validez de la reunión conforme a las normas establecidas para cada modalidad (presencial o no presencial) en los términos de la Ley 675 de 2001.

 Es decir, en definitiva, el quórum requerido para poder realizar las asambleas no presenciales es el contemplado en el artículo 45 de la ley 675 de 2001 y la expresión contenida en el artículo 44 de la mencionada en el entendido “que las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva” se refiere a los copropietarios que hacen parte de la reunión y no a la totalidad de propietarios como fue la interpretación que se le dio a este artículo por mucho tiempo atrás.

Resumiendo

  1. El Quórum necesario para sesionar en la asamblea NO presencial, será un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad.
  2. Las directrices contenidas en los artículos 1, 2 y 3 del Decreto 176 de 2021:
  • Plazo para realizar las reuniones ordinarias del la Asamblea General de Propietarios correspondientes al ejercicio 2019. Las asambleas correspondientes al cierre del ejercicio contable del año 2019 que aún se encuentren pendientes de realizar, se deberán llevar a cabo a más tardar el 31 de marzo de 2021. Si llegada tal fecha la reunión no fuere convocada, los copropietarios se podrán reunir por derecho propio el primer día hábil del mes de abril de 2021, a las 8 pm en las instalaciones de la copropiedad.
  • Reuniones ordinarias De la Asamblea General de Propietarios correspondientes al ejercicio 2020. Las asambleas correspondientes al ejercicio de 2020, incluidas las reuniones por derecho propio, se deberán llevar a cabo dentro de las fechas y conforme a las reglas previstas en el articulo 39 y 40 de la Ley 675 de 2001.
  •  Reuniones ordinarias presenciales, no presenciales o mixtas. Cada copropiedad podrá escoger si la reunión ordinaria de asamblea general de propietarios será presencial, no presencial o mixta, para lo cual tendrá en cuenta las disposiciones legales o estatutarias aplicables sobre convocatoria, quórum y mayorías, y en particular lo establecido en el Decreto 398 del 13 de marzo de 2020 respecto del quórum de las reuniones no presenciales o mixtas.

La copropiedad será responsable de que se cumplan las disposiciones sanitarias aplicables en el evento de que se realice una reunión presencial, y lo será, a su vez, del desarrollo de la reunión para las que se realicen bajo la modalidad no presencial o mixta. Por su parte, cada propietario será responsable de contar con los medios necesarios para participar en la respectiva reunión no presencial o mixta.

Si quieres descargar el Decreto 176 de 2021 puedes hacerlo AQUI

En hora buena la llegada del Decreto 176 de 2021 que zanja muchas de las discusiones ocasionadas en 2020;  aprovecho este espacio para agradecer al Dr. Juan Carlos Covilla Jefe Jurídico del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, por habilitar la mesa de trabajo con nuestros empresarios agremiados  de ACEPH para escuchar las peticiones y llevar al nuevo Decreto parte del clamor de los empresarios que día a día trabajan por la dignificación de la labor del administrador de propiedad horizontal.

Un agradecimiento fraternal a Omar Ortiz Gerente de Admejores SAS y Presidente de ACEPH,  Carlos Abisambra Gerente de la Compañía Convivamos LTDA, Benjamín Valcas Gerente del Grupo Valcas SAS, así como a Luis Eduardo García Gerente de Inmobiliaria Valenzuela SAS, por sus valiosos aportes, me siento orgullosa de pertenecer a un gremio, que trabaja a diario por la propiedad horizontal.

Con mucho afecto

DIANA CAROLINA RUIZ

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18 comentarios

  1. Muchas gracias Dra. Carolina por la aclaración del Decreto en lo relacionado con las asambleas en PH, esperemos que ya exista claridad para todos aquellos que contabamos alguna duda.

  2. Buenas noches: muchas gracias por las aclaraciones y ampliaciones sobre el quorum en reuniones no presenciales, finalmente 50 mas uno, y no el 100%, eso era imposible.

    • Aunque ya estaba previsto y validado desde el 2020 con el decreto 398, muchos tenian miedo de aplicarlo, pero ya con el 176 de 2021 quedo claro el quorum para reuniones no presenciales. Un abrazo Diana Carolina Ruiz

  3. Mas que comentario es una pregunta: Quiere decir esto que el aforo para la asamblea presencial no puede ser superior al 50%. El recinto debe de estar muy bien ventilado y la distancia social de 2 mts. ?.

    • Quiere decir, que el aforo será el permitido para el recinto cuidando los protocolos, que más o menos oscilan entre el 20 y 30% de su capacidad, y que además debe estar ventilado, cumplir con el distanciamiento social que es de dos metros, así las cosas antes de tomar la decisión supervise que el lugar cumpla con lo requerido en los protocolos de bioseguridad.

  4. Gracias por las aclaraciones, necesito saber cuanto tiempo tiene el administrador para entregar el acta de la Asamble no presencial. De igual forma quiero saber la ley, decreto y articulo que lo sustenta.

  5. Buena tarde: Esta claro que el Quórum necesario para sesionar en la asamblea NO presencial, será representado 50% + 1. En el caso de las votaciones el coeficiente del ítem mas votado debe ser superior al 50% + 1 por que hay mas de dos ítem y los votos se repartieron, se debe volver a votar? o con el hecho de tener el Quorum se escoge el ítem que tenga mayor coeficiente aunque sea inferior al 50%+1? Gracias

    • Toda decisión para ser aprobada requiere de la mitad mas uno de los coeficientes o votos (dependiendo del tipo de decisión si es residencial) así las cosas en el ejemplo que plantea debe garantizar siempre que se cuente con la mitad mas uno para que la elección sea validad, en su caso se deberá someter nuevamente a votación los dos mas altas y se escogerá la que logre el voto mayor siempre sobrepasando el limite es decir la mitad mas uno.

  6. Dra, buen día, tengo una duda,. Por favor me la aclara, en el Consejo de administración de una propiedad horizontal existe la figura de titulares y suplentes? Que norma loo dice, en mi caso lo dice el reglamento de ph, más no la ley de ph, lo que entiendo que lo no escrito en la ley de ph, no se entenderá como no escrito en el reglamento, mil gracias, feliz día

    • Raul, al contrario, todo lo que se indique en el reglamento que NO vaya en contravía de la ley tiene fuerza de ley, al respecto la ley 675 de 2001 establece que será el reglamento el documento en el cual se indicaran las pautas que debe seguir en consejo en la copropiedad, razón por la cual si en el se habla de principales y suplentes, es perfectamente valida la figura.

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