¿Asambleas NO presenciales en propiedad horizontal?

¿Asambleas NO presenciales en propiedad horizontal?

El COVID-19 se configuró como un reto para todos, incluida la propiedad horizontal, uno de ellos gira en torno a ¿es posible realizar asambleas no presenciales en propiedad horizontal?

Al respecto es necesario indicar que este tipo de reuniones están permitidas desde el año 2001 para la propiedad horizontal,

y se encuentran reglamentadas en el artículo 42, 43 y 44 de la ley 675 de 2001.

Razón por la cual, no existe una razón para no realizarlas en agosto o los siguientes meses de 2020.

¿Qué quórum se requiere en Asambleas NO presenciales en propiedad horizontal?

Existe una división en la doctrina respecto a que quórum se requiere para sesionar en este tipo de reuniones.

Esta situación que fue aclarada por el Decreto 398 de 2020 en el cual se afirma que:

“Cuando se hace referencia a «Iodos los socios o miembros» se entiende que se trata de quienes participan en la reunión no presencial, siempre que se cuente con el número de participantes necesarios para deliberar según lo establecido legal o estatutariamente.”

Debemos indicar que esta regla se hizo extensiva a todas las personas jurídicas sin excepción, lo cual incluye a la propiedad horizontal.

Y se requiere el mismo quórum que utilizas para las reuniones presenciales.

¿Se aplica el decreto 398 2020 a las asambleas NO presenciales propiedad horizontal?

debemos indicar que tanto el Ministerio de Vivienda, ciudad y territorio como el Ministerio de Comercio han indicado mediante conceptos que este decreto SÍ aplica para la propiedad horizontal.

Ministerio de Comercio

El decreto si es aplicable sobre las personas jurídicas clasificadas como propiedad horizontal (edificios, conjuntos, centros comerciales).” Concepto Radicado No. 2-2020-019441

Si quieres leer el concepto completo hazlo aqui

Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio

“En este orden se debe cumplir, entonces, con las disposiciones que sobre convocatoria, verificación de identidad de los participantes, quórum, mayorías, medios de comunicación sucesiva o simultánea establece,

para este caso, la legislación de propiedad horizontal o en su defecto la reglamentación adoptada en el Decreto 398 de 2020, para lo no previsto en la Ley 675 de 2001 con relación al desarrollo de las reuniones virtuales o no presenciales” 2020ER0060795

Si quieres leer el concepto completo hazlo aqui

Choque de Trenes

Antes que pienses ¿pero circuló un concepto de estas dos entidades diciendo lo contrario? es necesario indicar que:

Un concepto de la Administración no lo obliga a actuar de conformidad con lo que en él se expresa.

No puede admitirse que el concepto tenga una fuerza igual a la ley, simplemente contiene la expresión de una opinión sobre la forma como ésta debe ser entendida o interpretada….”.

Los conceptos no tienen fuerza de ley, no son vinculantes para el funcionario que lo emite, y no son de obligatorio cumplimiento para el usuario que lo recibe.

Son guías, interpretaciones, formas de analizar para este caso la aplicación de la ley y como se pudo observar, hasta en los ministerios tienen posturas encontradas.

¿Y entonces, qué hacer?

Si usted es administrador, su obligación legal es realizar por lo menos una asamblea ordinaria al año, no lo pierda de vista. tenga claro que la virtualidad vino para quedarse.

Y es viable realizar Asambleas NO presenciales en propiedad horizontal

y en este caso en particular ni usted, ni los funcionarios del ministerio, ni el propietario que grita ilegal, ni el abogado que lo asesora es dueño de la verdad absoluta.

En este caso será dentro del proceso establecido para tal fin EL JUEZ DE LA REPÚBLICA, el que determine la eficacia o no de la reunión, y por favor, no pierda de vista que:

Tanto las asambleas presenciales como las NO presenciales son susceptibles de ser impugnadas.

Su preocupación debe girar en torno a cumplir los preceptos legales contenidos en la ley 675 de 2001 y en el Decreto 398 de 2020 y no en la legalidad de la misma,

Así las cosas ni usted, ni el revisor fiscal, ni el abogado, ni el propietario tienen la facultad para determinar tal situación, esta facultad es única y exclusiva de un juez.

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ByCarolina Ruiz

La Dra. Diana Carolina Ruiz Muñoz es Abogada de la Universidad Libre, Doctorando en Educación de la Universidad Baja de California, Co-fundadora de la Corporación P.H. Docente universitaria de las áreas Derecho comercial y laboral. Asesora jurídica en propiedades horizontales, con más de 5 años de experiencia en el sector. Autora de los libros Guia práctica para administrar propiedad horizontal y Hablemos sobre propiedad horizontal en Colombia. Conferencista a nivel nacional sobre el régimen de propiedad horizontal.

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